新政后沪豪宅市场未出现断崖式下跌 市场趋于理性

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上海作为四个一线城市之一，在日益走高的土地成交价以及较高的经济发展水平等因素的影响下，诞生了其特有的豪宅市场（总价在2000万以上或者单价8万元/平方米）。

2015年，在各方面利好政策的集中带动下，市场需求被充分激发，刚需及改善性住房成交量强势攀升，到.5万/平方米，总价丌断刷新纪录，豪宅市场成交“量价齐升”。在如此火热的形式之下 ，上海出台号称叱上最严政策的“沪九条”，在新政的影响下，沪上豪宅市场又是何去何从？

上海豪宅市场基本情况

2015年上海豪宅市场开始进入上升期，利好政策频出，助推成交量，到2016年3月达到顶峰。

2015年，上海豪宅开始进入上升期，表现逐渐抢眼。2014年年底，“央四条”鼓励银行放松个人房贷，随后“330”新政，以及公积金贷款限额的提高，央行降息降准等政策助推楼市，到2016年“降契税”政策直接将豪宅成交量推到历史高位，一手二手总成交量达14.79万方，单月累计成交919套，创下历史新高。

上海豪宅集中度分布

上海豪宅市场目前仍是以浦东、黄浦、徐汇为主，逐渐形成“一江两岸”不“传统大宅”两大阵营。

目前上海豪宅市场主要覆盖浦西主城老三区（黄浦/徐汇/静安）以及浦东新区。浦东和黄浦两区仍以绝对优势占据豪宅市场的主力，两区总占比将近一半。浦东新区主要以陆家嘴板块、花木板块还有近期兴起的张江板块为主；黄浦区作为传统老城区，文化底蕴深厚，以豪宅底蕴胜出。

区域分布格局

从2016年一季度成交量前十的楼盘来看，单价前三位均位于内环内地段，中心城区的价值凸显，值得注意的是，近两年内，内环土地近乎零供应局面，这使得位于上海内环区域的楼盘价值攀升，新政虽会削减一部分成交量，但对于中心豪宅来讲，性成为其保值的条件，价格很难下跌。

上海豪宅结构性需求分析

从豪宅的成交面积来看，出现两个极端分布，100㎡以下的小户型及125㎡~250㎡的大户型受到市场的欢迎。主要是因为购买豪宅的客户大体可以分为两部分，一部分是富二代类型的单身；另一部分是大家族式的改善性客户需求；新政后，对于改善型客户的影响较大，二套70%的首付使其在短时期内进入观望期，目前豪宅的主力成交客户为小面积豪宅的刚需客户。

新政对后市影响

新政前，单价8万以上住宅成交量及带看量显著上升，形成明显的“末班车”效应；新政后，由于未设置缓冲期，门店带看量从先前的平均一周五组降低到一周三组，来电量亦同步下降，但未出现想象中的断崖式下跌，成交量回归到2016年年前水平。

二手房跌价情况增加，房东溢价空间上升至10%~20%，房东不购房者之间形成短期的拉锯态势。

购房客户群 一是原住在新天地及人民广场外滩周边的单身（多数是上海本市单身富二代），该类客户具备较强的资金支付能力，但也多为首套，想脱离与父母同住的生活环境，注重市中心黄金地段的生活体验；二是外派在上海的港台商务人士，外资企业生活背景，具有住房补贴，该类型客户往往只注重地段的性以及生活的便利性。

目前购房客户心态 客户虽也在看房中，但普遍已回归理性。虽目前房东的挂牌价有所下降，溢价空间将近10%-20%，但购房客户仍一种观望态度持续，与房东之间的拉锯战仍会持续一段时间。

【小结】新政对后市的豪宅市场成交量势必会产生影响，但从短期来看，只是抑制了部分短期投资客的疯狂，使得市场重新趋向于理性。

文/转自上海链家

责任编辑：黄育文JN111