影响7.5亿人！城市新政提不再建封闭小区

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住惯了封闭式小区的中国居民，或将迎来“被开放”式改造的新居住环境。

2月21日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(下称“《意见》”)提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件，通过一个个破解城市发展难题的“实招”和“时间表”，勾画了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展的具体“路线图”，将影响74916万中国城镇常住人口的生活。

从封闭式小区到开放式街区应循序渐进（网络资料图）

从城市规划的角度来看，封闭住宅逐步开放是必然趋势，但推广街区制不宜一刀切，而是要因地制宜、逐步推进，在解决公共交通问题的同时兼顾居住的舒适性。

街区制是城市建设布局的一种形式，它的特点是住宅与商业、服务业紧密结合，不设围墙，土地私有制国家和我国改革开放早期，大多采用这一方式。街区制的优点在于，增加了公共道路和路网密度，缓解城市交通压力，但也有一些缺点，如居住区的噪音干扰将增加、安全有隐患、居住舒适度被降低等。

目前，我国城市社区多以封闭式为主。一方面，由于我国城市居住人口密度很高，多数住宅小区的容积率随之走高，治安、停车等方面压力巨大，不得不采用封闭式管理模式，以保证居住环境的安全和舒适度。另一方面，过去政府倾向于大面积出让土地，缺乏街区制规划，开发商在土地使用权期限内自主投资开发，小区公共空间与设施均归业主所有，封闭式管理也就由此形成。

但按照《意见》要求，不仅新建住宅要实行街区制，已建成的住宅小区也要逐步打开，这存在一定的执行难度，如已建成住宅小区公共空间的产权问题、开放后带来的安全隐患问题等。

万科物业管理公司的中层管理人员告诉《第一财经日报》记者，一旦小区开放，安全隐患将会上升，业主会不同意的。

“小区开放之后如何继续保障同等的安全?必须要加大物业管理投入，这意味着成本将大大增加，而这些成本皆由业主承担，有多少业主会愿意为别人买单呢?”上述万科中层管理人员说。

单从改造已建成小区来说，一些小区的道路并不具备承担公共交通的条件，这部分的改造成本与后期维护成本已较高。而开放之后，每一栋楼都是出入口，都需要配备至少1名安保人员，人力成本随之大增。以一个有10栋楼的小区为例，假设原先只有4个出入口，按照三班倒的机制需配备12名门卫;开放后，原先的出入口撤销，在每一栋楼设立一个出入口，需要再增加18名门卫。

因此，从封闭式小区到开放式街区不应一步到位，而是要循序渐进。有人建议从原来的全封闭式先过渡到适度封闭，做小尺度社区，即将今后出让的土地进行分割，小面积出让，在这些分割的土地之间增加路网密度，而建设的小区依然可以封闭管理。

事实上，在国外，有许多国家意识到街区制的缺陷，开始推广适度规模小区制，有利于兼顾公共交通和居住品质。

各方议论

在政策出台后，多位业内人士纷纷指出，如果小区全部开放，大家只需要购买豪宅旁边的小区就可以享受此前豪宅的配套，而开放小区对于物业公司也是不利，物业公司或没有以往那么大的作用。豪宅未来是否可能会降价?物业公司是否也要转行?

中原地产首席分析师张大伟则认为，小区封闭是为了安全，何况住宅小区内的道路设置基本都是低速道路，如果开放如何保证社区居民的安全是一个大问题。国外之所以实行街区制，那是因为国外居住布局上本来就分散，这与国内基本都是高层住宅的性质完全不同。

张大伟进一步指出，街区式社区是住宅与商业、服务业混合、与街道结合性强的社区。里面的设施有：银行、超市、商业街、餐饮、医院、学校、幼儿园等，街区式社区具有城市土地利用率高，交通便利，城市景观丰富，与商业和各种城市活动结合紧密等优点。当它运用在中国城市的居住区中时也产生了一些新的问题，例如安全问题，噪声干扰问题等。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《第一财经日报》记者：“上述政策大方向肯定是对的，实现内部道路公共化可以促进城市的交通缓解，发达国家而言道路虽然不宽，但是道路密集。目前我国的通勤效率过低，要影响到城市的劳动生产率，如果交通变好，对于城市效率提高很有好处。但是，这些改革同时也涉及到物权法，如今国内小区内的公共面积属于全体业主，未来如何管理是问题;此外，如果未来土地出让将公共面积剥离，这将大大降低未来土地出让的收入。”

欧阳捷进一步指出，如果未来小区打开，物业保安可能不需要，但是对于政府的公共安全要求变高，政府对于安全的投入可能需要加大。此外，保洁成为了城市公共服务，对于城市的保洁要求也会变高。“如果未来按照上述政策进行规范，可能物业公司需求会减少很多。”欧阳捷提到。

国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东对媒体表示，很多年前专家学者就在倡导，但由于阻力较大一直没能成功推行。一是在文化理念方面，影响城市规划和人们的理解，这是问题根源;二是土地在出让方面，应该小块出让，不是大块出让;三是治安、管理等方面，“大院封闭的管理给人感觉更安全，需要的安保和物业也会比较少，如果打开后会遇到很大阻力”。

责任编辑：吕明JN301