有效用地和有效客户是物流地产核心资源

2014年上半年，光谷联合和亿达中国登陆香港资本市场，在各自的招股书中，巨量的土地储备都被数次提起，颇有一争高下之意。然而随着各地土地指标的收紧和工业用地出让方式的转变，传统盈利模式正在受到打压，“以地养产”正面临无米之炊的困境。

宇培集团首席运营官潘乃越在接受中国房地产报记者采访时表示，扩大资产规模仍是产业地产企业的首要任务，不过提升核心资源的有效性才是得到资本市场认可的关键。

中国房地产报：在产业地产商的各种资源中，你认为哪些资源能被称为核心资源？

潘乃越：首先融资能力肯定很关键，但是这方面其实目前并不存在太大困难，最重要的核心资源还是前期的土地获取和后期的招商运营。如果一个产业地产企业有足够的土地获取能力以及成熟的运营模式和团队，融资的渠道自然就会非常畅通。

其中，前期土地获取能力并不是单纯的拿地能力，这里的土地是指对应产业的有效用地资源，也就是拿到地理位置相对优越的土地资源的能力。对于产业地产商来说，旗下产业园、物流园未来需要布局什么样的产业、形成什么样的产业链，都需要提前规划好，所以土地的区位、交通条件、辐射范围、客户业态定位等都是“有效用地”中需要着重考虑的范畴。

土地一级开发以及园区物业建设其实对于每个产业地产商而言区别并不大，决定其后期园区成功与否的关键在于建完以后如何租赁给有效客户。所谓的“有效客户”是指其本身业务符合国家长期发展战略、具有成长性，对租金的承受能力比较强、对园区有持续租金贡献以及符合行业发展趋势的企业，例如目前做得比较成规模、服务范围辐射全国的电商客户。

最后，一个成功的园区能否持续健康发展、形成成熟模式并进行其异地复制，要看产业地产商对园区的运营能力。一个成熟有效的运营模式必然能在金融、政策、信息等多方面给客户企业提供平台化支持，使企业在园区实现自身价值的提升，从而促使客户与园区在全国更大范围内实现合作。

中国房地产报：都说产业地产商转型需要回归客户服务，从客户的角度来看你认为它们更看重园区的哪些资源？

潘乃越：物流园区客户选择园区其首要条件是园区所处的地理位置，所以园区的区位是至关重要的。其次是物业的设计、质量、租金水平、园区综合服务水平（包括园区的资产及物业等增值服务），以及园区未来的扩展性（也就是园区的规模）。这五点是客户选择园区最核心的要素。

地理位置的重要性不用多说，在物业设计方面，园区物业有标准厂房、孵化器、仓库仓储等多种业态，就算同为仓储企业，也有通用仓储、冷链仓储、危险品仓储等一系列区分，园区不同的综合使用功能，决定了后期园区的客户业态及使用要求。

此外，物业的质量也是客户非常关心的，这在一定程度上直接关系到园区的租金水平。高质量的物业更能吸引所谓的“有效客户”，随着国内市场对于高端仓储、物业的需求逐渐提高，以往外资主导的高端产品市场也会有更多国内产业地产商涉足。

而服务质量和服务收费理论上是一种正比例关系，如果能做收费较低，同时为入园企业提供相对较高质量的增值服务，入园企业自身的价值就会得到提升，也会愿意介绍其他企业入驻，园区运营收益也会水涨船高。这就需要在资产管理成本控制上及园区日常精细化管理上下功夫。

中国房地产报：除了租金和服务回报，产业地产商是否可以通过企业的成长获取成长性收益？

潘乃越：就宇培而言，目前我们主要还是以园区运营为主。但同时，我们也在积极地探索将我们的增值服务扩大到客户企业上下游产业的环节中，接手客户某些业务的外包需求，通过帮助客户企业提高物流操作效率从而带动上下游产业的繁荣。

目前，宇培在全国17个城市已经有22个园区，我们计划在部分园区改建或增建一部分冷库、恒温库来满足食品尤其是生鲜食品电商客户的需求，帮助客户提供冷库及解决一些配送方面的特殊需求，如冷链、生鲜配送等。

中国房地产报：地产做到最后就是金融，你对产业地产打造金融服务平台如何看待？

潘乃越：首先这个行业盈利的模式并不是靠收取租金去维持的。一般来说，第一步所要做的就是在有效的时间内把资产规模做大，同时，保持一个稳定且健康的现金流，到资本市场去IPO，或者打包做REITs。资产证券化后，在资本市场拿回更多的钱，然后更有效地继续投入到这个行业中，继续把资产规模做大、做专业。

当然在资金规模足够大，足够理想的状况下，产业地产商也许会考虑参与到产业的上下游去，例如选择渗透到部分电商中或者考虑做一些仓储的增值服务，比如特殊业态的物流服务等。但长期而言，产业地产商会选择持续专注于自身领域，这是社会化分工的必然结果。

中国房地产报：你认为现在国内的产业地产商大多处于什么样的发展阶段？宇培自己呢？

潘乃越：就目前来说，我们这个行业的模式主要还是获取土地、开发，通过招商、运营并收取相应的租金。做得比较成熟的几家已经通过证券市场获取了高额回报，并持续领跑这个行业。类似宇培这样一些国内还没有上市的产业地产商，目前也正在努力做大资产规模，与此同时做好园区招商和运营，并期待未来得到证券市场的认可。

就宇培而言，未来两年我们会争取将资产规模做到300万~350万平方米，同时，各园区整体保持比较高的出租率和良好的现金流，在此基础上我们会考虑去香港上市。但IPO本身不是目的，只是企业发展的一个手段，要通过IPO获取资本市场的认可，获得更有效的资金，继续做大这个产业，提供更精细化的服务。同时，能够使我们更好地将专业性服务延伸至中国更广阔的物流市场，帮助中国的生产商、物流企业降低物流成本、提高物流操作效率。