限贷放松大势所趋 资金成本制约房贷投放

日前有消息称，四大行将放松首套房贷认定标准，只要房贷余额还清都算首套房。

业内人士认为，限贷放松已是大势所趋。改善性住房需求贷款放松有助于提振市场成交，后期随着贷款优惠力度加大，房地产成交量回升将是大概率事件。

限贷放松提振改善性需求

工行23日对首套房贷款认定标准问题作出官方回复，但未明确是否放松限贷政策。工行称，正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。

交通银行首席经济学家连平认为，限贷放松是大势所趋。不过，限贷放松不会大力度地一蹴而就，而是会逐步、渐次地向前推进。首先要解决的是自住房(首套)限贷的放松，其次是改善型住房需求贷款的松动。

中债资信评估有限责任公司报告认为，如果市场传闻属实将有利于改善性需求的释放。后期随着按揭贷款优惠力度加大，房地产成交量回升将是大概率事件。

广发证券房地产业研究组认为，我国过去一直支持首套房的购买，对于第二套、第三套房采取相对抑制的措施，主要因为过去我国未完成户均一套住房的目标。随着住房市场发展，目前市场参与主体超过一半是改善性需求，此时住房信贷政策具备调整空间。

当前抑制市场需求的矛盾之一就是按揭成本过高、二套房首付比例过高。允许居民家庭使用更高的购房杠杆(即更低的首付比例)，既是顺应市场情况变化，又能平衡银行对于放贷收益的要求。从国际情况来看，我国居民家庭的购房杠杆水平仍处于低位，可提升空间较大。目前福建、江西等多个省市均鼓励放宽首套房认定标准，并适当降低首付比例。这将促进改善性需求的释放。

资金成本制约房贷投放

个人住房贷款一直是商业银行的优质贷款，上市银行业绩报告显示各银行个人房贷不良率均显著低于整体不良率水平。但今年以来个人住房贷款出现收缩态势，一方面是配合国家房地产调控要求，另一方面与利率市场化进程中银行不断攀升的资金成本有关。

广发证券认为，今年5月以来，央行和地方政府对于按揭贷款的政策调整主要集中在利率成本方面，但首套房按揭贷款利率的改善并不显著，主要是银行经营选择所致。在利率市场化的背景下，银行刚性成本上升较快。

5月中旬，中国人民银行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

有业内人士认为，信贷收紧是今年楼市出现降温的最主要原因，目前这一影响依然存在。央行就房贷问题“喊话”后，部分银行只是提高了贷款审批效率，对市场来说影响微乎其微。

中国人民银行公布的《2014年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，上半年个人购房贷款略有收紧。6月末，个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速比上季末低1.7个百分点;上半年增加9389亿元，同比少增239亿元。